Introducción
Es la primera vez que Sin Miedo a Invertir realiza una colaboración cruzada con otro blog. Estuvimos pensando en darle una vuelta a la situación inmobiliaria tras el COVID, y qué mejor que con alguien que escribe sobre ello.
Fue relativamente sencillo, lanzamos la pregunta al aire en un hilo especializado por si alguna persona quería colaborar con un post para darle un repaso a la situación inmobiliaria actual. En 5 minutos, Óscar, responsable de Comprar para Alquilar, se puso en contacto con nosotros y se ofreció a ello. Así que, sin más, os dejamos con su revisión, esperamos que os guste!
Colaboración
Siempre me ha gustado colaborar en otros blogs pues, tanto los lectores como el propio internet, se enriquecen con referencias cruzadas que permiten ampliar conocimientos. Es por este motivo que me decidí a colaborar con Sin Miedo a Invertir.
Me encanta el trabajo que hacen Jota y Pat en la web y me apetecía enormemente poner mi granito de arena en el proyecto, al menos en la parte que me siento más cómodo como son las inversiones inmobiliarias. En particular en comprar para alquilar y muchas de mis opiniones siempre son en ese sentido pues es lo que más conozco.
Inversión inmobiliaria
Se ha hablado ya anteriormente, de forma más o menos extensa en este blog sobre inversión inmobiliaria muy acertadamente. Es una inversión que está de moda y no necesita mucha presentación. En cualquiera de sus modalidades, bien sea para alquiler o para realizar una compra y venta rápida, lo que se conoce como Flipping inmobiliario, ha generado numerosos nuevos adeptos bajo el paraguas de unas altas rentabilidades que, a lo largo de los años se han conseguido gracias en parte al mercado alcista que hemos vivido hasta la fecha.
Momento actual
Con estos antecedentes abordamos el escenario actual de, ya se puede decir, bajada debido a la incertidumbre del COVID. Recordando que las bajadas de precios en el inmobiliario ya empezaron en el 2019, no podemos echarle la culpa completamente al virus. Ni tan siquiera podemos decir en este momento que haya sido un acelerador del descenso de precios obvio. Las bajadas son muy comedidas, al menos de momento, cuando gran parte de los inversores esperaban que se cayese el mundo y pronosticaban retrocesos del 30% anual o más.
Y mientras en marzo se especulaba con el porcentaje de bajada en el precio de compra, nadie reparó en el precio del alquiler. Algo que parece tan obvio actualmente. Yo mismo pensaba que la precariedad laboral por los ERTES podría incluso encarecer más el precio de alquiler. La inclusión de los apartamentos turísticos en el mercado del alquiler temporal y de larga duración, el teletrabajo o el regreso temporal al seno familiar por un ERTE han afectado de forma directa al precio del alquiler. Siendo realistas, las bajadas en una gran urbe como Madrid han sido en muchas zonas de un 20% en poquitos meses.
Este porcentaje puede ser discutido y tendrá matices. No puedo citar fuentes pues es en base a mi observación del mercado. Si hacemos caso al estudio publicado por Idealista, la variación anual en la Comunidad de Madrid sería de tan sólo un -2,1%. Así que mi consejo es siempre que saquéis vuestra propias conclusiones.
Recuperación del sector
El sector inmobiliario no es nervioso como la bolsa ni ha presentado grandes bajadas en el precio de compraventa que tenga que recuperar. Digamos que hay fluctuaciones de precio y en este sentido estamos en bajada. Pensar que cuando estemos vacunados, empiece a recuperarse el turismo/hostelería y se estabilice el mercado dejará de bajar, es pensar demasiado. Yo no apostaría en ninguno de los dos sentidos y tampoco es algo que me preocupe en exceso.
Si se podría ver una recuperación en el precio del alquiler con la devolución de los inmuebles al alquiler vacacional, pero de una forma paulatina. Muchos inmuebles presentan contratos, en muchos casos temporales de 11 meses, que deben cumplir e incluso quizás alguno que ha cambiado para no volver. Tal vez el teletrabajo se reduzca pero difícilmente a niveles precovid.
En sentido contrarío, se especula con una normativa que podría regular los precios del alquiler, similar a la que ya está aplicada en cataluña y que evitaría los incrementos en el alquiler de los últimos años.
Okupación
Es un tema recurrente del que he dado mi opinión en alguna ocasión. Creo que en este aspecto el nombre del blog viene como anillo al dedo. No se puede tener miedo a invertir ante un problema en algunos momentos más mediático que del tejido de la sociedad. Las cifras en términos totales son reducidas y bastante focalizadas. Es decir, puedes invertir si lo deseas en zonas donde la ocupación prácticamente no existe.
Incluso invirtiendo en vivienda en barrios o zonas tradicionalmente de okupas puedes encontrarte con buenas rentabilidades si te gusta el Rock&Roll ojo, y podrías perfectamente no tener problemas. Al final, la mejor protección contra los okupas es tener el inmueble alquilado.
Teletrabajo y repoblación rural
Se han mencionado como factores claves que impulsarían de nuevo los precios del alquiler a valores precovid pero lamentablemente el teletrabajo ha venido para quedarse. Es cierto que a las empresas españolas no les gusta que se pierda la conexión al trabajo y obligan a ir a la oficina parte de la semana. El salto en el sector se ha dado y en muchas empresas se ha acelerado algo que antes estaba simplemente en testeo o en un plan algo más lejano temporalmente.
Conforme volvamos a la normalidad comenzaremos a regresar a nuestros puestos tradicionales pero guardaremos unos días para trabajar desde casa. Sería una transición más suave que agradecería la mayoría de los empleados con el permiso de la patronal.
Este factor tiene una relación directa con la repoblación rural. Sería lógico pensar que mucha gente que no estaba dispuesta a vivir en un extrarradio por tardar más de una hora en ir a trabajar, al reducirse el número de días de oficina acepten el órdago y se la jueguen por tener un vivienda y unos espacios de los que no disponen en la ciudad.
Sería muy interesante cuantificar el número de personas y cual es el entorno rural que se repuebla. Tanto las conexiones telefónicas como las comunicaciones por carretera pueden equilibrar la balanza para la elección del destino adecuado.
Con respecto a las grandes capitales, no pienso que este éxodo de personas sea un número significativo para inclinar la baja la balanza de los precios del alquiler por sí sola y de forma importante. No en todas las profesiones se pueden teletrabajar, ni todas las personas van a realizar este cambio. Recordemos que la ciudad aporta además muchas opciones de ocio al que mucha gente no querrá renunciar.
Viendo otras grandes capitales como Nueva York, París, Londres o Tokio, pensar que los precios de la vivienda y del alquiler iban a bajar debido a la repoblación rural o al aumento del teletrabajo se me antoja una utopía pues la tendencia es la contraria.
Conclusiones
Para concluir haría mención a uno de mis discos favoritos “Ante todo mucha calma”. Son tiempos inciertos y no hay que precipitarse. Están saliendo al mercado muchos pisos. Se habla de entrar en pisos con problemas para obtener descuentos y ahora mismo hay también hambre inversora. Sin prisa pero sin pausa. Analizar bien el mercado, los precios, las rentabilidades y empaparos de toda la información que podáis antes de embarcarse en este apasionante mundo del inmobiliario con una compra de la cual os arrepintáis. Ser conservador con los números y esperar la oportunidad.
Mi opinión es que tampoco hay que quedarse esperando la famosa bajada de precios pues igual no es tal. Recordad que cualquier bajada de precios inferior a la rentabilidad que le vas a obtener al inmueble queda absorbida por esta. Por lo tanto, puede no merecer la pena la espera. Si, por ejemplo, el precio de compraventa retrocede 5% este año y por el alquiler le sacas un 6% (si inviertes a largo) te compensa comprar al precio actual antes que esperar por ese 5% de descuento.
En inversiones a largo, tampoco debería preocupar en exceso fluctuaciones de precio de compraventa si tienes bien hechos los números, con margen suficiente para permitirte descensos de precios del alquiler actual o futuros.
¿Qué te ha parecido la colaboración cruzada? ¿Crees que estaría bien hacer más colaboraciones de este tipo en otros sectores?
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