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Inversión inmobiliaria

Inversión inmobiliaria

Introducción

La inversión inmobiliaria, ya sea compra para vivir o compra para alquiler, es una de las formas más interesantes de generar una renta pasiva que proporcione una rentabilidad anual importante. España es, además, uno de los países donde hay una mayor cultura de invertir en Europa.

Cada vez más gente busca asesoramiento para invertir en propiedades inmobiliarias. Hemos decidido, tras una encuesta a través de nuestra comunidad en el canal de Telegram, elaborar esta nueva sección de Inversiones Inmobiliarias. Hemos preparado una serie de puntos que creemos importantes antes de una decisión tan difícil como es la de invertir en una propiedad como, por ejemplo, dónde vas a invertir, factores a tener en cuenta o fiscalidad de la inversión entre otros puntos de interés. 

Es, sin duda, una de las inversiones favoritas de los españoles. Desde la última crisis del ladrillo, de la cual, en algunas zonas, aún no se han recuperado totalmente, los precios no han parado de incrementar. Además, vivimos actualmente un auge de los pisos en alquiler, los cuales tienen una gran demanda. Esto conlleva una subida en el precio del mismo mes a mes.

Luego lo veremos más en detalle pero la rentabilidad contando la plusvalía (diferencia de valor del bien inmueble en el momento de compra y venta) ronda el 10 % y sin contar con la plusvalía ronda el 4% anual. Estos datos son de los meses pre COVID-19. Ya realizamos en su día un análisis de cómo iba a afectar a la economía el COVID-19.

Como os podeis imaginar, lo que se avecina es una bajada, tanto del precio de compra como del alquiler de las viviendas durante los próximos meses. La pregunta es ¿Cuánto van a bajar? y…¿Cuándo?

Factores a considerar antes de invertir

A continuación, detallamos cuáles son los factores a tener en cuenta para decidirse a invertir en sector inmobiliario:

  • Acceso a la inversión: ¿Quién no se ha planteado alguna vez comprar vivienda? Nos viene de nuestra cultura española de que la vivienda debe ser nuestra propiedad. En general, hay menos cultura del alquiler que en otros países de alrededor, aunque eso está cambiando en los últimos años. Es precisamente en la última década, cuando muchos jóvenes han tenido que tirar la toalla frente al proceso de compra de una vivienda por no poder afrontar la inversión. Para poder efectuar la compra de una vivienda es necesario alrededor de un 30% del precio total de la misma. Lo que corresponde a un 20% de entrada y alrededor de un 10% de intereses de hipoteca y gastos de notaria.
  • Liquidez: Evidente pero importante recordar, para afrontar la compra de una vivienda u otro tipo de inmueble es necesario tener liquidez. Si nos decantamos por invertir a través de fondos de inversión, la liquidez que necesitarás será menor, ya que estarás comprando una participación en la compra de dicho inmueble.
Inversión inmobiliaria
  • Estrategia: Para decidirte en si invertir en una vivienda para alquiler a un tercero debes tener cierta estrategia. Necesitas conocimiento del mercado inmobiliario, diseñar una simulación de posibles escenarios y ciertas capacidades de negociación. En caso de que no lo tengas muy claro, será mejor que consultes a algún asesor financiero, aunque ya sabéis que a nosotros nos gusta más el modo “autodidacta”.
  • Rentabilidad: Uno de los factores más importantes. A pesar de que llevamos unos 4 años de repunte en los precios de compra y alquiler, los números ya mostraban que en 2020 los precios se estaban estancando. Ya se puede ver, principalmente por la pandemia, que comienza a haber viviendas vacías por no poder ser pagadas por sus inquilinos en las grandes ciudades (con precios más altos).

Situación actual

Para 2020, los expertos esperaban unos niveles de inversión cercanas a los valores obtenidos en 2019, pero, tras el COVID-19, esta cifra ha bajado un 32%. Aproximadamente, un tercio de la inversión en inmuebles no se realizará debido a la pandemia.

Además, estos datos son según el escenario más optimista, pensando en una posible recuperación en V, sin rebrotes posteriores en España (algo que no está pasando). Es posible que nos enfrentemos a una recuperación más en W que en V, visto lo visto y con el actual número de casos en España.

Se prevé una caída de entre un 6-7% en precio de vivienda de segunda mano y de 4% en obra nueva. Como siempre, esto depende mucho de en qué zona se invierta, en las grandes ciudades estos números serán algo más bajos mientras que en zonas a ser segundas residencias (como la costa del levante o del sur) pueden tener un impacto algo superior a lo esperado.

Por otro lado, no ha sufrido por igual el sector vivienda que otros sectores como el de oficinas o el logístico. Las oficinas, por ejemplo, han sufrido una gran caída debido a la obligación de trabajar desde casa y ya algunas empresas han decidido desprenderse de ese gasto mensual para poder alojar a sus empleados. Sin embargo, el logístico ha sufrido un repunte debido al aumento de compras online que necesitan un espacio físico para su gestión y distribución.

Tipos de inversión inmobiliaria

Hemos distinguido dos subgrupos diferentes. Un primer grupo convencional con 4 categorías diferentes dentro de la inversión inmobiliaria tradicional y un segundo grupo de inversión alternativo con 3 categorías diferentes (para los que no quieren descapitalizarse, o no disponen de ahorros o simplemente no quieren invertir en vivienda específicamente si no en otro tipo de inmuebles). Os lo contamos a continuación:

Inversión en inmuebles tradicional

Compra para vivir (1era o 2da vivienda)

La que probablemente sea la más común de las inversiones. Existe siempre la duda de si comprar o alquiler, lo cierto es que tener una casa en propiedad hace aumentar tu patrimonio de cara a un futuro más estable y facilita el poder lograr una estabilidad financia para el día de mañana. Sobre la compra de vivienda hablaremos en futuros posts.

Compra para alquilar (largo plazo)

Es la opción preferida para generar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo. Es importante tener en cuenta los gastos de mantenimiento y cuál va a ser tu nivel de ingresos por el alquiler para no caer en posibles pérdidas. Otro punto importante es la localización. El precio por metro cuadrado será muy diferente en función de la zona, pero el precio del alquiler y de venta también. Si además todo esto te parece engorroso, también deberás decidir si eres tú el que se encarga de hacer toda la gestión de búsqueda de inquilinos, visitas, documentación, fianza, etc o si lo delegas a un tercero.

Compra para fin turístico (alquiler corto plazo)

En los últimos años ha crecido la tendencia de este tipo de inversión. Las tendencias de los viajes tipo low-cost han hecho que los inversores se hayan planteado invertir en vivienda para uso turístico. Normalmente se trata de un periodo de alquiler corto. AirBnB o Travelmob se han establecido como opciones habituales para viajar. Aún así, te debes plantear algunos temas antes de decidirte como si puedes hacer la gestión de recepción de inquilinos y su alta rotación. Ubicación de la vivienda, regulaciones y licencias entre otros temas. Este tipo de inversión requiere mucha dedicación por la alta rotación y debes analizar si encaja con tu disponibilidad y accesibilidad como propietario de la vivienda.

Comprar para reformar y alquilar

Supone la compra de una vivienda a un precio más bajo del habitual y una posterior reforma para alquilarla o venderla en un plazo de tiempo relativamente corto. Es una opción para  obtener beneficios de una manera más rápida que otros tipos de inversión inmobiliaria. El secreto es encontrar viviendas en un estado no óptimo a un precio por debajo de mercado para aplicarle una reforma. Si tienes la capacidad de acondicionar un inmueble en un corto período de tiempo y además controlar los gastos de esta reforma, éste es tu tipo de inversión inmobiliaria. La reforma no podrá ser integral, deberá ser una puesta a punto de la vivienda que conlleve a un coste total relativamente por debajo de precio de mercado.

Inversión inmobiliaria

Inversión en inmuebles alternativa:

Crowdlending

La mezcla de la inversión inmobiliaria y la tendencia de conceptos como el Crowdlending han dado lugar a la aparición de nuevos modelos de inversión inmobiliaria. Housfy, Housers o Urbanitae son algunos ejemplos de plataforma de inversión inmobiliaria colectiva online. Otra forma de poder participar de las plusvalías y de las rentabilidades de los alquileres desde cantidades de dinero bajas. Funciona como un sistema de pequeñas inversiones centradas en el sector inmobiliario mediante plataformas que se encargan de seleccionar y ejecutar esas inversiones. Para conseguir la financiación se suele crear una sociedad limitada una vez se identifica el proyecto en el que se quiere invertir. Por lo tanto, es una participación depositada en una sociedad, una vez generadas las ganancias, la plataforma es la encargada de repartirlas entre sus inversores.  Implica riesgos importantes para el inversor, por lo que requiere analizar bien el proyecto en el que se invierte. 

SOCIMI

Es otra forma de inversión en el sector inmobiliario. Son empresas cotizadas que basan su negocio en la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos que se suelen destinar al alquiler. Están a medio camino entre los fondos de inversión y las empresas inmobiliarias. Permiten invertir en inmuebles puediendo diversificar el capital en diferentes activos.  Son consideradas SOCIMIS las que tienen una cartera de inmuebles destinada en un 80% al alquiler como mínimo. Además, están obligadas a retribuir anualmente a sus accionistas, repartiendo el 80% de los dividendos que obtienen a través de las rentas por el alquiler, el 50% del beneficio por venta de inmuebles y el 100% del obtenido a través de dividendos por participación en otras socimis. Las SOCIMIS más importantes y con mayor valor actual en el mercado inmobiliario en España son Merlin (en IBEX35) o Colonial (también en IBEX35).

Inversión a través de Fondos de inversión

Probablemente la mejor alternativa para quienes quieren tener presencia en el sector inmobiliario en sus carteras con el menor riesgo posible. Se puede realizarse de dos formas: una de ellas son los fondos inmobiliarios directos en activos inmobiliarios destinados al alquiler y que, por tanto, no siguen la misma tendencia que el resto de fondos financieros. La otra forma se basa en la inversión de fondos inmobiliarios indirectos, que seleccionan valores que están relacionados de un modo u otro con empresas del sector inmobiliario. Entre los fondos más importantes destacan Schroder, Nordea 1 o Blackrock entre otros.  

Zonas más interesantes para invertir

No solo viviendas, sino también locales comerciales, oficinas, garajes o almacenes pueden ser opciones más que interesantes para obtener un rendimiento importante. La ubicación marca, de manera importante, cuál será el retorno de la inversión.

Por ejemplo, disponer de una vivienda en una zona donde el precio del metro cuadrado (Madrid, Barcelona, San Sebastián) es caro no es sinónimo de altas rentabilidades si no todo lo contrario. Por otro lado, hay zonas no tan pobladas como muchas posibilidades de un retorno interesante, como pueden ser ciudades cercanas a capitales de provincia. Éstas ya no actúan tanto como ciudades dormitorio, sino que las personas están empezando a crear comunidad, elevando la demanda de viviendas o locales comerciales. Importante tener en cuenta que las zonas urbanas más grandes pueden no dar el retorno esperado pero tienen la ventaja que su posible caída de precios siempre será menor que en otras zonas.

Ejemplo de cálculo de inversión inmobiliaria

Para poder estimar la rentabilidad anual de una vivienda u otro inmueble es necesario calcular su rentabilidad bruta por alquiler. Es un porcentaje resultante de dividir el dinero anual obtenido por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. 

El PER es el resultado de dividir el precio de venta del inmueble entre los ingresos anuales por alquiler. Este resultado indica el número de veces que la renta anual está contenida en el precio de venta del inmueble.

Os presentamos el cálculo del PER y la rentabilidad anual con cifras para entenderlo mejor:

Precio de compra vivienda: 275.000 Euros

Alquiler vivienda mensual: 920 Euros

Alquiler vivienda anual: 11.040 Euros

Gastos de mantenimiento anual (IBI, comunidad, basuras, seguro de hogar) : 1.450 Euros

PER = Precio vivienda / Ingresos anuales por alquiler – Gastos asociados

PER = 275.000 / (11.040-1.450) = 28,7 años en recuperar la inversión inicial.

Rentabilidad anual neta = (Alquiler vivienda anual – Gastos asociados) / Precio vivienda

Rentabilidad anual neta = (11.040-1.450) / 275.000 = 0,0348 = 3,5%

Importante saber que, al precio de compra de una vivienda, hay que sumarle costes de mantenimiento y comunidad.

En la imagen anterior, vemos la evolución de la rentabilidad por alquiler de viviendas de los últimos 20 años.

Fiscalidad

Otro tema no menos importante es el de los impuestos asociados a este tipo de inversión. Para muchos, este criterio será el que les haga o no, decidirse a invertir. Los propietarios deberán abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario. Los propietarios de inmuebles, para los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015, podrán desgravarse hasta un 60% de los ingresos obtenidos. Esto supone un atractivo para quienes invierten en vivienda para alquilar. A diferencia de las viviendas para alquiler, los alquileres con fines turísticos tienen una presión fiscal elevada ya que no están bonificados.

Inversión inmobiliaria fiscalidad

Si el tipo de inversión es a través de fondos de inversión inmobiliario, se tributará cuando se realice el reembolso de participaciones. Se generará un rendimiento positivo o negativo que, a efectos fiscales, tendrá la consideración de ganancia o pérdida patrimonial debiendo ser integrado en el IRPF. En caso de obtener rendimientos negativos, será necesario tributar por ellos y podrán ser compensadas durante los cuatro años siguientes.

La bajada de los tipos de interés ha hecho que muchos inversores se planteen la inversión en inmuebles como una buena opción a futuro.

Son 4 los casos a nivel fiscal que nos podemos encontrar:

  • Persona física sin infraestructura empresarial: El inversor obtiene así rendimientos del capital inmobiliario. Esta es poco idónea si para invertir nos hemos endeudado mucho, por lo que la carga financiera a soportar en años futuros será importante. Y ello es debido a que los intereses del ejercicio sólo pueden ser compensados con la rentabilidad generada anualmente por el inmueble financiado.
  • Persona física con infraestructura empresarial: La persona obtendrá exclusivamente rendimientos derivados del desarrollo de una actividad empresarial o profesional y no rendimientos del capital inmobiliario. Será necesario acreditar la existencia de un local exclusivamente utilizado para dicho fin. Además, se deberá tener a una persona empleada, con contrato laboral, para la realización de la citada actividad. Sin estos dos elementos no habría estructura empresarial.
  • Persona jurídica sin infraestructura empresarial: La sociedad sin estructura empresarial tributará normalmente en régimen de transparencia fiscal. Es decir, que el beneficio generado por estas sociedades es imputado a sus accionistas para que éstos lo integren en sus respectivas liquidaciones individuales. Imputación que no exime a la sociedad de presentar su propia declaración e ingresar el 35% de los beneficios generados.
  • Persona jurídica con infraestructura empresarial: Las sociedades con estructura empresarial tributan según el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Destaca como principal inconveniente la fiscalidad relativa a los dividendos, que no logra mitigar por completo la doble imposición. Las bases imponibles negativas serán exclusivamente compensadas con las bases imponibles positivas producidas por ésta en ejercicios futuros.

Conclusiones

Como ya habéis visto, las inversiones en inmuebles son una de las preferidas en España, pero no por ello están exentas de ciertos riesgos. Se necesita un completo análisis para llevarlas a cabo. Desde impagos, inquilinos problemáticos, destrozos en la vivienda, derramas comunitarias, mantenimiento del contenido, pueden ser inconvenientes que echen para atrás en la decisión de invertir.

Y tú…¿qué tipo de inversión inmobiliaria crees que es mejor?…¿Invertirías en inversiones a través de plataformas de Crowdlending? ¿Cómo ves el invertir en otro tipo de inmuebles, como pueden ser garajes o locales comerciales?..

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